보금자리론 방공제, 아파트는 없고 연립·다세대는 서울 5,500만원이 빠집니다
서울 5억 원짜리 연립·다세대를 보금자리론으로 살 때 구입자금보증을 쓰지 않으면 LTV 65%인 3억 2,500만원에서 소액임차보증금 5,500만원이 빠져 한도가 2억 7,000만원까지입니다. 같은 5억 원이라도 아파트는 방공제가 없어서 LTV 70%인 3억 5,000만원이 그대로 한도예요. 한국주택금융공사 업무처리기준은 아파트에 '방수공제 없음', 연립·다세대에 방 1개분 공제를 적었고, 예상대출조회 화면은 구입자금보증을 이용하면 공제 없이 LTV 한도까지 가능하다고 안내합니다. 값은 2026년 10월 19일 기준 공사 화면과 7월 20일 개정 업무처리기준입니다.
보금자리론에도 방공제가 있나요
아파트에는 없고, 연립·다세대와 단독주택에는 있습니다. 공사 업무처리기준 제7장 LTV 항목은 아파트에 대해 이렇게 적어요.
(한국주택금융공사 보금자리론 상품소개 아래 '보금자리론 업무처리기준' 바로보기)
한국주택금융공사 보금자리론 업무처리기준 (2026.10.19)
공사 업무처리기준과 안내 화면에는 '방공제'라는 말이 나오지 않습니다. 업무처리기준은 LTV를 '대출금액 + 선순위채권 + 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금'을 담보주택 평가액으로 나눈 값으로 계산하고, 이 소액임차보증금을 주택 유형별 '공제방수'만큼 넣어요. 녹색경제신문은 7월 2일 기사에서 방공제를 세입자가 먼저 돌려받는 최우선변제금만큼 한도에서 미리 빼는 것이라고 설명했어요. 공사 자주 하는 질문(보금자리론 80건)에서 '방공제'를 검색하면 0건이라, 이 조건은 업무처리기준 PDF에서만 볼 수 있습니다.
공제하는 방은 연립·다세대가 1개, 단독주택은 임대차 없는 방이 1개면 1개이고 2개 이상이면 그 방 수의 3분의 2입니다. 아파트에 세입자가 있으면 공제 대신 "임대보증금액만을 고려하여 LTV 산출"이라고 적혀 있어요.
방공제 금액은 서울 5,500만원부터 그 밖의 지역 2,500만원까지입니다
공제하는 방 1개분의 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조의 최우선변제 금액이고, 업무처리기준의 산식은 '공제방수 × 지역별 소액보증금'과 '주택 평가액의 2분의 1' 중 작은 금액입니다.
국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 제10조 (2026.10.19)
| 지역 | 방 1개당 공제액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역 포함 지역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
공사 예상대출조회의 '소액임차보증금안내' 팝업은 이 구간을 시·군·구로 풀어 둡니다. 경기도는 수원·성남·고양·부천·안양 등 과밀억제권역 시와 용인·화성·김포가 4,800만원, 안산·광주·파주·이천·평택이 2,800만원, 그 밖의 시·군이 2,500만원이에요. 인천도 강화군·옹진군은 2,500만원입니다. 뉴스핌은 7월 14일 기사에서 이를 '경기도 4800만원'으로 줄여 썼지만 공사 표에는 경기도 안에도 2,500만원·2,800만원 구간이 있어요.
주택가격이 낮으면 2분의 1 상한이 걸립니다. 서울 8,000만원 다세대는 4,000만원만 공제하고, 예상대출조회는 5,200만원(LTV 65%)에서 4,000만원을 뺀 1,200만원을 보여 줬어요.
5억 원 주택으로 계산하면 한도가 이렇게 갈립니다
같은 5억 원이어도 아파트는 3억 5,000만원, 서울 연립·다세대는 2억 7,000만원이라 8,000만원 차이가 납니다. 구입용도, 임대차 없음, 규제지역 LTV 차감 없음, 생애최초 아님을 가정하고 소득·신용점수 반영 전의 LTV 한도만 계산했어요. 공사 자주 하는 질문이 "아파트는 LTV 70%, 기타주택은 65% 안으로 대출 신청해야 해요"라고 안내하기 때문에, 연립·다세대는 5억 × 65% = 3억 2,500만원에서 지역별 금액을 뺀 값이고 공사 예상대출조회에서도 같은 금액이 나왔습니다.
| 5억 원 주택 | 방공제 | 구입자금보증 이용안함 | 이용 |
|---|---|---|---|
| 아파트(LTV 70%) | 없음 | 3억 5,000만원 | 3억 5,000만원 |
| 연립·다세대 서울 | 5,500만원 | 2억 7,000만원 | 3억 2,500만원 |
| 연립·다세대 과밀억제권역 시 | 4,800만원 | 2억 7,700만원 | 3억 2,500만원 |
| 연립·다세대 광역시 | 2,800만원 | 2억 9,700만원 | 3억 2,500만원 |
| 연립·다세대 그 밖의 지역 | 2,500만원 | 3억원 | 3억 2,500만원 |
보금자리론 대출한도는 최대 3억 6,000만원이라 아파트 3억 5,000만원은 그 아래입니다. 서울 연립·다세대에 2억 7,000만원을 넣으면 담보인정비율이 65.00%로 나오는데, 대출금액에 소액임차보증금 5,500만원을 더한 3억 2,500만원이 5억 원의 65%이기 때문이에요.
단독주택은 방 수가 변수예요. 서울 5억 원 단독주택에 임대차 없는 방이 4개면 예상대출조회가 공제방수를 2.67개로 계산해 5,500만원 × 2.67 = 1억 4,685만원을 빼고 1억 7,815만원을 보여 줬습니다.
보금자리론 방공제가 면제되는 경우는 언제인가요
아파트이거나, 대상요건을 갖춰 구입자금보증을 이용하면 공제하지 않습니다. 예상대출조회의 구입자금보증 칸 아래에는 이 문구가 있어요.
(한국주택금융공사 예상대출조회)
한국주택금융공사 예상대출조회 (2026.10.19)
업무처리기준에는 구입자금보증을 '공사에서 별도로 정한 내규에 따라 적용 가능'이라고만 적어서 대상요건과 보증료 값은 공개된 곳이 없습니다. 이용 여부는 취급 금융기관이나 공사 고객센터(1688-8114)에 물어야 해요. 재외국민과 외국국적동포는 구입자금보증을 이용할 수 없어 대출한도가 줄 수 있고, 유한책임 보금자리론도 구입자금보증을 적용하지 않습니다.
생애최초 보금자리론은 구입용도에 한해 LTV가 80%(수도권·규제지역은 70%)이고, LTV 초과분과 지역별 소액보증금에 생애최초 특례구입자금보증을 적용합니다. 비수도권 5억 원 아파트를 생애최초로 넣으면 구입자금보증 이용은 4억원, 이용안함은 3억 5,000만원이 나왔어요.
디딤돌대출과 은행 주담대는 방공제를 다르게 적용합니다
디딤돌대출의 한도 산식에는 소액임차보증금이 항목으로 들어 있습니다. 주택도시기금 안내는 담보주택 평가액에 LTV를 곱한 값에서 선순위채권과 "임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금"을 빼 대출금액을 산정한다고 적어요(주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내). 서울 5억 원 아파트라면 3억 5,000만원에서 5,500만원을 빼 2억 9,500만원이고 일반 가구는 호당 한도가 따로 걸립니다. 비즈워치와 뉴스핌은 2024년 11월 6일 국토교통부 관리방안을 보도하며 12월 2일 신청분부터 수도권 아파트의 방공제 면제 대출을 막는다고 전했어요(보도 기준). 호당 한도까지 넣은 계산은 머니정보의 디딤돌대출 계산기 글에 있습니다.
올여름 은행권 방공제 보도는 은행 자체 주담대 이야기입니다. 뉴스핌(7월 14일)은 MCI·MCG가 은행이 한도를 계산할 때 소액임차보증금을 차감하지 않게 해 주는 보험·보증이고 MCI는 서울보증보험이, MCG는 주택금융공사가 제공한다고 설명했어요. 녹색경제신문(7월 2일)은 5대 은행 중 3곳이 가입을 제한했다고 전했는데, 7월 시점의 소식이라 10월 현재 취급 여부는 해당 은행에 물어야 해요.
내 한도에 반영되는 값은 예상대출조회에서 봅니다
공사 누리집 → 주택담보대출 → 예상대출조회 → 보금자리론 순서로 들어가 주택유형을 고릅니다. 연립/다세대나 단독을 고르면 '소액임차 보증금' 옆 '조회' 버튼의 팝업에서 지역 행의 '선택'을 눌러야 칸이 채워집니다. 이 칸을 비우면 "주택유형이 아파트가 아닌경우 소액임차보증금은 필수입력항목입니다."라는 경고가 뜨고, 총방수를 비워도 같은 문구로 막혀요.
조회 결과의 최대대출 가능금액은 LTV 기준이라 DTI와 신용점수에 따라 실제 한도는 더 낮을 수 있습니다. 소득에 먼저 걸리는 경우는 보금자리론 예상대출조회 글에서 표본으로 확인했어요.
10월 19일 신규 대출신청분부터는 신혼가구의 소득 기준도 바뀌었습니다. 공사는 9월 28일 보도자료에서 "신혼가구의 부부 합산 소득 기준을 초과하더라도 부부 중 1인의 연소득이 7천만원 이하이면 보금자리론을 이용할 수 있도록" 개선한다고 밝혔고, 신혼가구는 혼인신고 7년 이내(3개월 안 결혼 예정 포함)예요. 신청 자격에 관한 개편이라 방공제 계산과는 별개입니다.
방공제는 주택 유형이 먼저 가르고 구입자금보증이 그다음에 가릅니다
보금자리론에서 아파트는 업무처리기준상 공제가 없고, 연립·다세대는 방 1개분(서울 5,500만원부터 그 밖의 지역 2,500만원까지)이 빠지며, 단독주택은 임대차 없는 방 수에 따라 공제가 커집니다. 구입자금보증을 대상요건에 맞게 이용하면 LTV 한도까지 계산되어 5억 원 서울 연립·다세대는 2억 7,000만원과 3억 2,500만원으로 갈려요. 은행 자체 주담대와 디딤돌대출은 이 기준을 그대로 쓰지 않으니 상품마다 해당 기관 안내를 따로 봐야 합니다.
참고 자료: 보금자리론 상품소개·업무처리기준 · 예상대출조회 · 주택임대차보호법 시행령 제10조
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